Pour la vente d’un bien situé dans une zone déclarée infestée ou pouvant l’être par des termites, il est indispensable d’annexer au dossier de diagnostic technique (DDT) un diagnostic termites et autres insectes xylophages réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il faut aussi que l’état relatif à la présence de termites fourni dans le dossier corresponde exactement à l’objet de la vente. Un arrêt récent de la cour d’appel de Bordeaux illustre bien la nécessité de bien contrôler la conformité de ce diagnostic immobilier et les risques majeurs que peut avoir une vérification insuffisante de ce document. Dans cette affaire, les acquéreurs se sont retrouvés propriétaires d’un bien infesté par des termites, alors que le rapport annexé à leur acte de vente certifiait l’absence de ces insectes xylophages destructeurs. La raison ? Le document ne concernait tout simplement pas leur immeuble mais une propriété située dans un département voisin.
L’histoire commence en 2018 avec l’acquisition d’un immeuble dans le Lot-et-Garonne pour 400 000 euros. Le couple d’acheteurs, retraités de nationalité britannique, projetait de la rénover avant de la mettre en location. Un an après la transaction, lors de travaux d’aménagement intérieur, un professionnel du bâtiment refuse d’installer des cloisons après avoir observé des anomalies sur les éléments de charpente.
L’examen approfondi révèle alors une présence significative de termites. C’est en reprenant minutieusement les documents de vente que les propriétaires découvrent l’incroyable confusion : le diagnostic termites annexé à leur acte authentique mentionnait une adresse totalement différente, avec un autre propriétaire. En réclamant le véritable rapport à l’agence immobilière, ils obtiennent enfin le document correspondant à leur bien, daté de 2015, qui signalait explicitement des traces d’infestation à plusieurs endroits de la propriété.
Face à cette situation, les acquéreurs ont engagé une procédure judiciaire à l’encontre de l’ensemble des intervenants de la transaction. Leur préjudice s’avère considérable : des travaux de reprise de charpente non budgétisés, une impossibilité de générer les revenus locatifs escomptés et surtout la perte d’une opportunité de négocier le prix d’achat ou même de renoncer à l’acquisition s’ils avaient eu connaissance de l’infestation.
Pour se défendre, le diagnostiqueur immobilier explique qu’il avait fourni plusieurs rapports simultanément à l’agence immobilière et qu’il ne pouvait être tenu responsable de la confusion ultérieure. Le vendeur, octogénaire, a signé l’acte sans détecter l’anomalie, tout comme les acquéreurs. La cour a finalement désigné les notaires comme seuls responsables. Elle a estimé qu’il leur incombait de vérifier scrupuleusement la concordance entre les annexes légales et le bien qui faisait l’objet de la vente. Elle a aussi ordonné la réalisation d’une expertise pour chiffrer précisément les dommages, soit le coût des réparations déjà effectuées, les travaux restant à accomplir et le préjudice lié à la privation de jouissance du bien. Elle a aussi souligné l’importance capitale d’un diagnostic termites fiable et correctement identifié lors de toute transaction immobilière.
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